Συχνές Ερωτήσεις

Οι δαπάνες κοινοχρήστων μιας πολυκατοικίας αναφέρονται στο διαμέρισμα ως μέρος του συνόλου της πολυκατοικίας και στην αναλογία του για την κάλυψη των δαπανών λειτουργίας και συντήρησής της. Αποτελεί συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, είτε τυπικά διατυπωμένη στο συμβόλαιο μίσθωσης, είτε προφορικά, σχετικά με το ποιος θα καταβάλλει τις δαπάνες. Σε κάθε περίπτωση δαπάνες σχετικές με την καθημερινή λειτουργία της πολυκατοικίας όπως η καθαριότητα, η συντήρηση του ανελκυστήρα, οι καταναλώσεις ΔΕΗ και ΕΥΑΘ, αποφράξεις σωληνώσεων λόγω χρήσης κλπ., θα μπορούσαν να θεωρηθούν λογικά δαπάνες του ενοικιαστή. Δαπάνες που αναφέρονται σε αντικατάσταση εξοπλισμού της πολυκατοικίας, σε βαφές ,σε μονώσεις , σε αλλαγή ολόκληρου  ή μέρος του ανελκυστήρα, σε ανακαινίσεις κλπ. θεωρούνται λογικά δαπάνες ιδιοκτήτη.Οι δαπάνες κοινοχρήστων μιας πολυκατοικίας αναφέρονται στο διαμέρισμα ως μέρος του συνόλου της πολυκατοικίας και στην αναλογία του για την κάλυψη των δαπανών λειτουργίας και συντήρησής της. Αποτελεί συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, είτε τυπικά διατυπωμένη στο συμβόλαιο μίσθωσης, είτε προφορικά, σχετικά με το ποιος θα καταβάλλει τις δαπάνες. Σε κάθε περίπτωση δαπάνες σχετικές με την καθημερινή λειτουργία της πολυκατοικίας όπως η καθαριότητα, η συντήρηση του ανελκυστήρα, οι καταναλώσεις ΔΕΗ και ΕΥΑΘ, αποφράξεις σωληνώσεων λόγω χρήσης κλπ., θα μπορούσαν να θεωρηθούν λογικά δαπάνες του ενοικιαστή. Δαπάνες που αναφέρονται σε αντικατάσταση εξοπλισμού της πολυκατοικίας, σε βαφές ,σε μονώσεις , σε αλλαγή ολόκληρου  ή μέρος του ανελκυστήρα, σε ανακαινίσεις κλπ. θεωρούνται λογικά δαπάνες ιδιοκτήτη.

Μπορείτε τηλεφωνικά καλώντας μας στο 2310 277 800 και κάποιος συνεργάτης μας θα σας ενημερώσει για ότι χρειάζεστε  είτε μέσω της ιστοσελίδας μας www.atlas-koinoxrista.gr με το email και το pin σας στο online σύστημα μπορείτε να παρακολουθείτε τις κινήσεις του διαμερίσματός σας.

Mας δίνεται το email σας κι εμείς σας δημιουργούμε ένα pin. Με το pin που θα λάβατε πηγαίνοντας στην ιστοσελίδα μας www.atlas-koinoxrista.gr και στην online υπηρεσία δίνεται το email σας και το pin που λάβατε και πατώντας σύνδεση σας ανοίγει η καρτέλα του διαμερίσματός σας. Μπορείτε να κάνετε την πληρωμή σας μέσω RF μέσω διατραπεζικού συστήματος ΔΙΑΣ καθώς και online από την ιστοσελίδα μας.

Για την οικονομική διαχείρισή της πολυκατοικίας απαιτείται:

1. Κανονισμός πολυκατοικίας αν υπάρχει
2. Πινάκας τ.μ (η δήλωση τ.μ από τον διαχειριστή αν δεν υπάρχει πινάκας) και μελέτη θέρμανσης όταν έχουν θερμιδομετρική η ωρομέτρηση
3. Ονοματεπώνυμα/τηλέφωνα/email ιδιοκτητών και ενοικιαστών
4. Υπογραφή ιδιωτικού συμφωνητικού εκπροσώπου /εκπροσώπων (διαχειριστή) με την εταιρεία μας
5. Απόφαση γενικής συνέλευσης για τον ορισμό εκπροσώπου (διαχειριστή) απέναντι στην εταιρεία μας, ώστε να λαμβάνουμε από αυτόν εντολές σχετικά με την οικονομική διαχείριση της πολυκατοικίας (έξοδα/χρεώσεις, επιπλέον)
6. Απόδοση αποθεματικού αν υπάρχει (δεν είναι απαραίτητο)
7. Στοιχεία συνεργαζομένων συνεργείων για τις πληρωμές (καθαριότητα /ανελκυστήρας κτλ)
8. Πρόσφατοι λογαριασμοί ΔΕΗ, νερό, αέριο

Οι συνιδιοκτήτες ασκούν αγωγή προς τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος ΠΑΝΤΑ ασχέτως αν το μισθώνει ή όχι. Εκείνος μετά από την πλευρά του μπορεί να κινηθεί νομικά εναντίων του ενοίκου του, αν το μισθώνει.

Tα απλήρωτα κοινόχρηστα παραγράφονται συνήθως μετά το πέρας της πενταετίας, εάν δεν υπάρχει δικαστική αξίωση και απαίτηση για την πληρωμή τους. Ωστόσο αν οι συνιδιοκτήτες δεν διεκδικήσουν εγκαίρως τα απλήρωτα κοινόχρηστα τότε μπορούν να διεκδικήσουν μόνο τα χρωστούμενα της τελευταίας πενταετίας. Αν για παράδειγμα ένα διαμέρισμα χρωστάει 10 χρόνια κοινόχρηστα, μπορούν δικαστικά να απαιτήσουν μόνο τα χρωστούμενα της τελευταίας πενταετίας.

Η εταιρεία διαχείρισης κοινόχρηστων δαπανών οφείλει να αναρτά την κατάσταση των κοινοχρήστων δαπανών σε εσωτερικό κοινόχρηστο χώρο της πολυκατοικίας για αποφυγή έκθεσης των προσωπικών δεδομένων των ενοίκων σε τρίτους, συνοδευόμενη από τα παραστατικά των κοινοχρήστων δαπανών.

Ο διαχειριστής οφείλει να αναφέρει το θέμα στη συνέλευση των συνιδιοκτητών και να αφήσει αυτήν να αποφασίσει για τις περαιτέρω ενέργειες, οι οποίες ενίοτε φτάνουν και στα δικαστήρια. Στην περίπτωση αυτή το διαμέρισμα καλείται να εξοφλήσει το ποσό προσαυξημένο με τα έξοδα είσπραξης του και την ποινική ρήτρα αν προβλέπεται τέτοια από τον κανονισμό.

Τα οφειλόμενα κοινόχρηστα της περίπτωσης αυτής πρέπει να κληθεί να πληρώσει ο ιδιοκτήτης. Γι’ αυτό λοιπόν καλό είναι πριν την αναχώρηση ενός ενοικιαστή ο διαχειριστής να επικοινωνήσει με τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος και να τον ενημερώσει για τις οφειλές του διαμερίσματος του έτσι ώστε να αποφευχθούν προβλήματα.

Η διαχείριση πολυκατοικίας περιλαμβάνει την οργάνωση των κοινόχρηστων δαπανών, τη συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων (ανελκυστήρες, σκάλες, εξωτερικούς χώρους κ.λπ.), την επίλυση διαφορών μεταξύ ενοίκων, τη φροντίδα για την ασφάλεια του κτιρίου και τη συμμόρφωση με τους ισχύοντες νόμους.

• Κανονισμός πολυκατοικίας είναι το κείμενο που ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών και γενικά την λειτουργία της πολυκατοικίας.

• Οριζόντια ιδιοκτησία είναι η κυριότητα ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου οικοδομής συνδυασμένη με συγκυριότητα στο έδαφος όπου είναι χτισμένη η οικοδομή και με κοινωνία των δικαιούχων των επί μέρους οριζοντίων ιδιοκτησιών στους λοιπούς κοινόκτητους και κοινόχρηστους.

Η εταιρεία διαχείρισης πολυκατοικίας εκλέγεται από τους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων κατά τη διάρκεια της έκτακτης  γενικής συνέλευσης. Οι ιδιοκτήτες ψηφίζουν την εταιρεία διαχείρισης , και η απόφαση λαμβάνεται συνήθως με πλειοψηφία άνω του 50%.

Το κόστος πρόσληψης  μιας επαγγελματικής εταιρείας διαχείρισης πολυκατοικίας εξαρτάται από διάφορους παράγοντες, όπως το μέγεθος της πολυκατοικίας, ο αριθμός διαμερισμάτων, η συχνότητα έκδοσης (μήνας, δίμηνο), η διεύθυνση, οι παρεχόμενες υπηρεσίες, η θέρμανση του κτιρίου και οι οφειλές που καλείτε η εταιρεία να διεκδικήσει.

Ο βασικός κανόνας για τη διαχείριση μιας οικοδομής είναι να υπάρχει ένα ταμείο διαχείρισης. Το συγκεκριμένο ταμείο ανέρχεται στο ποσό που αναλογούν οι δαπάνες της οικοδομής για δυο μήνες. Το παραπάνω ποσό επιβαρύνει τον ενοικιαστή. Σε περίπτωση που, με απόφαση των ιδιοκτητών, εισπράττεται αποθεματικό για μελλοντικές εργασίες στην οικοδομή, το άνω ποσό επιβαρύνει τους ιδιοκτήτες.

Όταν μία πολυκατοικία είναι “χωρίς κοινόχρηστα” σημαίνει πως δεν έχει κεντρική θέρμανση και δεν υπάρχει ασανσέρ. Υπάρχει όμως το θέμα της καθαριότητας και του ηλεκτρικού ρεύματος. Συνήθως οι πολυκατοικίες αυτές είναι πολύ μικρές, δεν έχουν καθαριότητα και φωταγωγούν την πολυκατοικία με το ρεύμα των διαμερισμάτων.

Δεν υπάρχει σχετική νομοθεσία που να επιφέρει κάποια επιβάρυνση στις επαγγελματικές στέγες. Ωστόσο δύο είναι οι πιθανότητες να συμβεί αυτό. Η πρώτη περίπτωση είναι να το επιβάλει ο κανονισμός της οικοδομής εφόσον αυτός υπάρχει και η δεύτερη περίπτωση είναι να το αποδεχθούν οικειοθελώς όλοι οι ιδιοκτήτες ή ενοικιαστές όλων των μισθωτικών στεγών.

Συνήθως αυτό αναφέρεται μέσα στον κανονισμό. Αν δεν υπάρχει κανονισμός και δεν του έχει παραδοθεί το σπίτι λόγω δικής του υπαιτιότητας τότε είναι υποχρεωμένος να τα πληρώσει ο ίδιος. Σε περίπτωση όμως που έχει ευθύνη ο προηγούμενος ιδιοκτήτης τότε οφείλει να τα ζητήσει από αυτόν.

Συνήθως αυτό αναφέρεται μέσα στον κανονισμό. Σε γενικές γραμμές όμως απαγορεύεται για χρήση υψηλής όχλησης όπως π.χ. σχολές χορού, γυμναστήρια, οίκοι ανοχής κλπ χωρίς την έγκριση των υπόλοιπων συνιδιοκτητών.

Συνήθως ο μηχανικός που σχεδιάζει την πολυκατοικία, φτιάχνει και τον πίνακα “Οριζόντιας Ιδιοκτησίας” του ακινήτου. Ο πίνακας αυτός περιέχει τα στοιχεία κάθε διαιρεμένης ιδιοκτησίας του ακινήτου, όπως εμβαδόν, όγκος, αναλογούντες κοινόχρηστοι χώροι, ποσοστό επί του οικοπέδου κ.α. Στον ίδιο πίνακα καθορίζεται και η συμμετοχή κάθε ιδιοκτησίας στις κοινές δαπάνες του κτηρίου. Ο πίνακας αυτός είναι μέρος του συμβολαίου πού υπογράφεται από τον αγοραστή κατά την αγορά της ιδιοκτησίας και δεν μπορεί να μεταβληθεί παρά μόνο με συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών και με νέα συμβολαιογραφική πράξη.

Η συγκεκριμένη πολυκατοικία έχει επιλέξει την απλή έκδοση των κοινοχρήστων, άρα η εταιρία μας εκτελεί μόνο την μηχανογράφηση. Για οποιαδήποτε πληρωμή ή πληροφορία σχετικά με τις χρεώσεις θα πρέπει να απευθύνεστε στη διαχειριστική επιτροπή της πολυκατοικίας σας.

Εννοείται ότι αν η διαχειριστική επιτροπή, έπειτα από γενική συνέλευση, αποφασίσει να παραδώσει την οικονομική διαχείριση το γραφείο μας είναι πάντα στη διάθεση σας να σας εξυπηρετήσει.

Για την έκδοση κοινοχρήστων απαιτείται:

1. Κανονισμός πολυκατοικίας αν υπάρχει
2. Πίνακας τ.μ (η δήλωση τ.μ από τον διαχειριστή αν δεν υπάρχει πίνακας) και μελέτη θέρμανσης όταν έχουν θερμιδομετρική η ωρομέτρηση
3. Υπογραφή ιδιωτικού συμφωνητικού εκπροσώπου /εκπροσώπων (διαχειριστή) με την εταιρεία μας

Αν έχετε ήδη συνεργασία με τεχνικό της ειδικότητας που χρειάζεστε ή γνωρίζετε κάποιον τεχνικό εμείς ερευνούμε την διαθεσιμότητα των υφιστάμενων συνεργασιών και λαμβάνουμε προσφορές ώστε να σας εξασφαλίσουμε την καλύτερη λύση στο πρόβλημά σας.

Η AtlasSupport σας παρέχει και σας εξασφαλίζει να βρει άμεσα τον κατάλληλο τεχνικό για το πρόβλημα σας σε περίπτωση που δεν έχετε κάποια υφιστάμενη συνεργασία καλώντας μας στο 2310 277800

Η απεντόμωση θα πρέπει να γίνεται 2 φορές τον χρόνο, πάντα εξαρτώμενη από τον τύπο του κτιρίου. Η καλύτερη περίοδος για να προχωρήσουμε σε απεντόμωση της πολυκατοικίας ή ενός διαμερίσματος είναι από τα μέσα Μαρτίου μέχρι μέσα Ιουνίου και από μέσα Σεπτέμβρη έως μέσα Νοέμβρη.

Σύμφωνα με τη νομοθεσία (Αριθμ. οικ. Φ.Α/9.2/OIK. 28425, ΦΕΚ 2604Β/2008), κάθε ανελκυστήρας εγκατεστημένος σε πολυκατοικία (ανεξαρτήτως αριθμού ορόφων), θα πρέπει να συντηρείται κάθε 45 ημέρες

Η ανανέωση του πιστοποιητικού ανελκυστήρα πρέπει να γίνεται ανά τέσσερα χρόνια

• Περιοχή
• Αριθμός ορόφων
• Αριθμός διαμερισμάτων
• Αν υπάρχει εξωτερικός χώρος (πρασιά, κήπος)
• Αν υπάρχει πρόβλημα (ποντίκια, κατσαρίδες)

Κοινόχρηστες δαπάνες είναι το σύνολο των δαπανών που αφορούν εργασίες συντήρησης και επισκευής κοινόχρηστων χώρων και μηχανημάτων. Τα κοινόχρηστα έξοδα συνήθως περιλαμβάνουν: κοινόχρηστο λογαριασμό ρεύματος, καθαριότητα κοινόχρηστων χώρων, κοινόχρηστο λογαριασμό νερού, εργασίες συντήρησης και αποκατάστασης ανελκυστήρα.

Σύμφωνα με τον κανονισμό της πολυκατοικίας που προκύπτει από τον πίνακα “Οριζόντιας Ιδιοκτησίας” ο οποίος και δημιουργείται με την ανέγερση της πολυκατοικίας και υπογράφεται από τον ιδιοκτήτη κατά την αγορά του διαμερίσματος. Σύμφωνα με τον πίνακα αυτό τα κοινόχρηστα κατανέμονται ανά διαμέρισμα σύμφωνα με τα χαρακτηριστικά του κάθε διαμερίσματος:

• το εμβαδόν του σπιτιού,
• τον όγκο του διαμερίσματος,
• το ποσοστό επί του οικοπέδου και
• την αναλογία στους κοινόχρηστους χώρους

Αν τώρα δεν υπάρχει σχετικός κανονισμός στο καταστατικό της πολυκατοικίας, τότε οι νόμοι βάσει των οποίων γίνεται η κατανομή των κοινοχρήστων της πολυκατοικίας είναι οι εξής:

• Ο νόμος 3741/1929 για την Οριζόντια ιδιοκτησία και

• το ΠΡΟΕΔΡΙΚΟ ΔΙΑΤΑΓΜΑ της 27 Σεπτ. /7 Νοεμ. 1985 (ΦΕΚ Δ 631) σχετικά με τα έξοδα της κεντρικής θέρμανσης

Σύμφωνα με τον κανονισμό της πολυκατοικίας, τα ποσοστά του ανελκυστήρα θα βγαίνουν βάση αυτού. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει κανονισμός ισχύει ο νόμος 3741/29 ο οποίος ορίζει ότι ο ανελκυστήρας βγαίνει βάση των τετραγωνικών μέτρων επί του χιλιοστού του οικοπέδου και προς αύξηση κάθε ορόφου.

Αν υπάρχει καταστατικό στην πολυκατοικία το οποίο να αναφέρεται στα κενά διαμερίσματα, τότε το καταστατικό υπερισχύει του νόμου και σύμφωνα με αυτό γίνεται ο καταμερισμός.

– Εάν δεν υπάρχει καταστατικό τότε η ισχύουσα νομοθεσία χωρίζεται σε 2 κατηγορίες. Στις πολυκατοικίες με κεντρική θέρμανση και σε πολυκατοικίες με αυτόνομη θέρμανση (ωρομετρητές-θερμιδομετρητές).

Στην 1η περίπτωση (κεντρική θέρμανση) η νομοθεσία που ισχύει είναι ο νόμος 3741/29 σύμφωνα με τον οποίο είναι αδιάφορο εάν το διαμέρισμα είναι κλειστό ή ανοιχτό εάν έχει πράγματα μέσα, αν είναι επιπλωμένο, κλπ. και θα πρέπει να συμμετέχει κανονικά σε όλα τα έξοδα όπως θα γινόταν εάν το διαμέρισμα ήταν κατοικημένο.

Στην 2η περίπτωση ο νόμος που ισχύει είναι το Πρ. Διάταγμα του 1985 σύμφωνα με το οποίο ισχύει ότι και παραπάνω για όλα τα έξοδα και συμμετέχει κανονικά εκτός από τη θέρμανση. Εκεί ο ιδιοκτήτης/ένοικος είναι υποχρεωμένος να πληρώνει μόνο το πάγιο θέρμανσης.

Το αποθεματικό της πολυκατοικίας είναι ένα ταμείο που δημιουργείται –σαν μαξιλαράκι ασφαλείας– με σκοπό να αντιμετωπίσει μελλοντικές δαπάνες ή μεγάλες ανακαινίσεις/συντηρήσεις που μπορεί να προκύψουν για την πολυκατοικία. Το αποθεματικό συνήθως το διαχειρίζεται η Ένωση Συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας και είναι προσβάσιμο μόνο για συγκεκριμένες ανάγκες και δαπάνες που σχετίζονται με τη συντήρηση και τη βελτίωση της πολυκατοικίας.

Οι δαπάνες που αφορούν τους ιδιοκτήτες αναφέρονται σε αντικατάσταση ή αντιμετώπιση βλαβών των βασικών στοιχείων των εγκαταστάσεων της οικοδομής.

Οι ενοικιαστές συμμετέχουν στις λειτουργικές δαπάνες της οικοδομής, όπως καθαριότητα, ΔΕΗ, νερό, θέρμανση, συντήρηση ανελκυστήρα, απολύμανση, λάμπες, κηπουρικές εργασίες, αναλώσιμα κ.τ.λ.

Το κάθε διαμέρισμα έχει την δυνατότητα να αποχωρήσει από την κεντρική θέρμανση και να αποκτήσει ατομική και έτσι απαλλάσσεται από τις δαπάνες κατανάλωσης καυσίμου. Ωστόσο, υποχρεούται να συμμετέχει στις κοινές δαπάνες προληπτικής συντήρησης και στις έκτακτες δαπάνες. Με απόφαση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας μπορεί να αποφασιστεί η πλήρης απαλλαγή των ιδιοκτησιών που αυτονομούνται (ΠΔ 420/1987, όπως έχει τροποποιηθεί με το άρθρο 127 του Ν.4495/2017).

Το πάγιο θέρμανσης είναι μια σταθερή χρέωση που επιβάλλεται σε κάθε διαμέρισμα της πολυκατοικίας, ανεξαρτήτως της πραγματικής κατανάλωσης. Αυτή η χρέωση είναι σταθερή και δεν αλλάζει ανάλογα με τη θέρμανση που θα καταναλώσει κάθε διαμέρισμα. Αρχικά, όταν ένα διαμέρισμα είναι κενό και δεν θερμαίνεται αυτόματα επηρεάζει και τα γειτονικά του διαμερίσματα. Για την ακρίβεια τα διαμερίσματα αυτά έχουν απώλειες θέρμανσης με αποτέλεσμα να πρέπει να καταναλώνουν περισσότερα καύσιμα. Επίσης, κατά τη μελέτη θέρμανσης της οικοδομής ο μηχανικός έχει τοποθετήσει έναν καυστήρα ο οποίος να καλύπτει τις ανάγκες συγκεκριμένου αριθμού διαμερισμάτων. Έτσι, όταν λιγότερα διαμερίσματα χρησιμοποιούν τον καυστήρα αυτό σημαίνει ότι αυτός για να λειτουργήσει καταναλώνει περισσότερα καύσιμα από ότι θα κατανάλωνε αν όλα τα διαμερίσματα ήταν γεμάτα.

Με το σύστημα της ωρομέτρησης, οι χρεώσεις των διαμερισμάτων γίνονται βάση των ωρών που έχει χρησιμοποιήσει κάθε διαμέρισμα την θέρμανση. Με τον δεύτερο σύστημα της θερμιδομέτρησης, οι χρεώσεις γίνονται βάση της ενέργειας που έχει καταναλώσει κάθε διαμέρισμα για την κάλυψη των αναγκών θέρμανσης.

– Έχει προβλεφθεί σε ειδικές διατάξεις του νόμου ότι με απόφαση της πλειοψηφίας του μισού αριθμού και μίας επιπλέον ψήφο των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας μπορεί να ληφθεί απόφαση για μόνιμη αποσύνδεση ορισμένης ή ορισμένων ιδιοκτησιών από το σύστημα κεντρικής θέρμανσης και την ταυτόχρονη τοποθέτηση συστήματος ατομικής θέρμανσης.

– Ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει εγγράφως από το διαχειριστή της πολυκατοικίας τη σύγκληση συνέλευσης συνιδιοκτητών με θέμα τη λήψη απόφασης για την αποσύνδεσή του από την κεντρική θέρμανση. Αν δεν υπάρχει δε διαχειριστής ή αν ο διαχειριστής της πολυκατοικίας δεν συγκαλέσει εντός τριάντα (30) ημερών τη συνέλευση, ο ιδιοκτήτης συγκαλεί τη συνέλευση αναρτώντας πρόσκληση στην είσοδο του κτιρίου και καθορίζοντας τόπο συνεδρίασης εντός της πολυκατοικίας και ημερομηνία συνεδρίασης που πρέπει να απέχει τουλάχιστον δέκα (10) ημέρες από την ημερομηνία ανάρτησης της πρόσκλησης. Έτσι:

– Αν η συνέλευση των συνιδιοκτητών, κατά την απαιτούμενη πλειοψηφία, δώσει θετική απόφαση ως προς το αίτημα αποσύνδεσης, τότε ο συγκεκριμένος ιδιοκτήτης μετά την αυτονόμησή του, δεν συμμετέχει ούτε στις δαπάνες κατανάλωσης καυσίμων ούτε στις δαπάνες συντήρησης του καυστήρα της κοινόχρηστης θέρμανσης.

– Αν η συνέλευση συνιδιοκτητών λάβει αρνητική απόφαση τότε ο ιδιοκτήτης που ζήτησε με δική του δαπάνη, ευθύνη και επιμέλεια και κατά τρόπο που να μη θίγει τη θέρμανση των ιδιοκτησιών των λοιπών συνιδιοκτητών, να αποσυνδέσει την ιδιοκτησία του από το σύστημα κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου με μόνωση των σωλήνων της κεντρικής θέρμανσης που διέρχονται από την ιδιοκτησία του και να τη συνδέσει αυτόνομα με το δίκτυο φυσικού αερίου ή να εγκαταστήσει σε αυτήν αυτόνομο σύστημα θέρμανσης

Η θέρμανση θεωρείται αυτόνομη στην περίπτωση που λειτουργεί στην πολυκατοικία κεντρικός καυστήρας. Η εταιρεία ΜΕΓΑΣ ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΣ αναλαμβάνει τη διαχείριση της θέρμανσης του διαμερίσματος μέσω θερμοστάτη και μετρητή (ωρομετρητές, θερμιδομετρητές, ογκομετρητές).

Η θέρμανση θεωρείται ατομική όταν το κάθε διαμέρισμα έχει δικό του ατομικό καυστήρα.

​​​​​​​

Στην ωρομέτρηση καταγράφονται οι ώρες λειτουργίας της θέρμανσης. Αυτό δεν διαφοροποιείται είτε λειτουργούν όλα τα θερμαντικά σώματα του διαμερίσματος είτε όχι.

Στη θερμιδομέτρηση καταγράφονται οι πραγματικές θερμίδες κατανάλωσης των θερμαντικών σωμάτων που είναι σε λειτουργία.

Στην ογκομέτρηση καταγράφεται ο όγκος του νερού που κινείται στο κύκλωμα προς το διαμέρισμα. Αυτό βέβαια είναι σε συνάρτηση με τη θέση του διαμερίσματος, η οποία καθορίζει τον όγκο του νερού (όσο πιο κοντά στον καυστήρα, τόσο περισσότερος ο όγκος του νερού).

Με την αστική ευθύνη διαχειριστή πολυκατοικίας, καλύπτεται ο ασφαλισμένος για ζημιές που τυχόν συμβούν σε τρίτους και σχετίζονται αποκλειστικά και μόνο με την διαχείριση και χρήσης των κοινόχρηστων χώρων ( είσοδος, κλιμακοστάσιο, διάδρομοι, ταράτσα, στέγη, μετόπες μπαλκονιών κλπ. )

Σύμφωνα με τον νέο νόμο 4830/2021 ο κανονισμός της πολυκατοικίας μπορεί να προβλέπει μέγιστο αριθμό κατοικιδίων ανά διαμέρισμα όχι όμως να απαγορεύει σε όποιον μένει στην πολυκατοικία να έχει κατοικίδιο. Ο νόμος ορίζει ότι τα κατοικίδια διαμένουν στο ίδιο διαμέρισμα με τον ιδιοκτήτη τους και μόνο με ομόφωνη απόφαση της Γενικής Συνέλευσης των ιδιοκτητών, σε κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας όπως στην πυλωτή, στον κήπο, στον ακάλυπτο ή στην ταράτσα.

Οι ώρες κοινής ησυχίας σε μια πολυκατοικία, σύμφωνα με την Αστυνομική Διάταξη 3 του 1996, αλλάζουν κατά τη θερινή και τη χειμερινή περίοδο. Δες πώς διαμορφώνονται παρακάτω:

Θερινή περίοδος από 1 Απριλίου έως και 30 Σεπτεμβρίου από τις 15:00 έως 17:30 και από 23:00 έως 7:00

Χειμερινή περίοδος από 1 Οκτωβρίου έως και 31 Μαρτίου από τις 15:30 έως 17:30 και από 22:00 έως 07:30.

Ο διαχειριστής της κάθε πολυκατοικίας πρέπει να φροντίζει να γίνεται μία φορά τον χρόνο (συνήθως τους καλοκαιρινούς μήνες) συντήρηση του κεντρικού συστήματος θέρμανσης από εξειδικευμένο τεχνικό για να διασφαλίσει την ασφαλή λειτουργία του.

Ο διαχειριστής δεν είναι υποχρεωμένος να λογοδοτεί σε κάθε συνιδιοκτήτη χωριστά.

Ο εκάστοτε διαχειριστής μιας πολυκατοικίας έχει υποχρέωση για παροχή λογοδοσίας μόνο στη Γενική Συνέλευση, που προβλέπεται στο άρθρο 303 του Αστικού Κώδικα.

• Εξόφληση όλων των λογαριασμών κοινοχρήστων δαπανών , όπως ΔΕΗ, ύδρευσης, καθαριότητας, πετρελαίου κλπ.
• Επίβλεψη των τακτικών (π.χ. καθαριότητα) και εκτάκτων εργασιών (π.χ. επισκευή των βλαβών) στους κοινόχρηστους χώρους και εγκαταστάσεις του κτηρίου.
• Κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών και έκδοση αναλυτικού λογαριασμού για κάθε διαμέρισμα χωριστά, ανάλογα με τα χιλιοστά συμμετοχής του.
• Είσπραξη των οφειλών των διαμερισμάτων.
• Φροντίδα για τα διοικητικά θέματα όπως προβλέπει ο κανονισμός, δηλαδή σύγκληση συνέλευσης του κτιρίου αν υπάρξει ανάγκη και τήρηση των πρακτικών της.
• Γρήγορη ανταπόκριση όταν οι ένοικοι ζητούν την παρέμβασή του για την αποκατάσταση κάποιας ζημιάς ή βλάβης.

Το θέμα αυτό πρέπει να συζητηθεί άμεσα σε έκτακτη γενική συνέλευση ( ενοικιαστών και ιδιοκτητών ) όπου θα ζητηθεί από τον διαχειριστή να λογοδοτήσει. Αν ο διαχειριστής αμελεί να προκηρύξει συνέλευση, συνήθως ο κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει ότι ένα ορισμένο ποσοστό των συνιδιοκτητών μπορεί να προκηρύξει νόμιμα συνέλευση στην θέση του διαχειριστή.

Η απάντηση βρίσκεται συνήθως στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Σε κάθε περίπτωση ανεξάρτητα από το τι προβλέπεται στον κανονισμό με απλή πλειοψηφία της συνέλευσης μπορεί να αλλάξει το σημείο αυτό του κανονισμού, και να επιτραπεί π.χ. σε μη ιδιοκτήτη να γίνει διαχειριστής άμισθος. Αν κάποιος αρνείται να γίνει διαχειριστής της πολυκατοικίας τότε υπάρχει η λύση της ανάληψης της διαχείρισης από εταιρεία διαχείρισης πολυκατοικιών.

Κάθε ένοικος πρέπει να διαβάσει προσεκτικά και να κατανοήσει τον κανονισμό και την οριζόντια ιδιοκτησία.

• Ο διαχειριστής πρέπει να οριστεί και να αναλάβει τα καθήκοντά του αμέσως. Οι καθυστερήσεις θα φέρουν μόνο μπερδέματα και διαμάχες αργότερα.

• Όλοι οι ένοικοι πρέπει νωρίς να φροντίσουν να βρουν τους διάφορους διακόπτες πού απομονώνουν τις διάφορες παροχές στο διαμέρισμά τους όπως νερού ηλεκτρικού ρεύματος, θέρμανσης κ.λ.π. Επίσης να προμηθευτούν κλειδιά για να έχουν πρόσβαση στους χώρους αυτούς. Έτσι σε περίπτωση ανάγκης θα είναι προετοιμασμένοι.

• Οι διάφοροι τεχνικοί πριν παραδώσουν τα συστήματα για λειτουργία επισημαίνουν ποιοι μετρητές (θέρμανσης, ύδρευσης κλπ) ανήκουν σε κάθε διαμέρισμα. Καλό είναι ο κάθε ένοικος να επιβεβαιώσει αν οι μετρητές αυτοί είναι πράγματι σωστά αντιστοιχημένοι.

• Το θέμα της παραλαβής μίας νέας ιδιοκτησίας από τον κατασκευαστή είναι σοβαρό. Καλό είναι ο κάθε ιδιοκτήτης πριν υπογράψει τα σχετικά έγγραφα της παραλαβής να αναθέσει τον έλεγχο σε μηχανικό της εμπιστοσύνης του, για να αποφύγει προβλήματα αργότερα.

Θα πρέπει η πολυκατοικία να εκδώσει ΑΦΜ και στη συνέχεια κάποιος συνιδιοκτήτης να πάει στον πάροχο και να κάνει την αίτηση.

Ο Κανονισμός Πολυκατοικίας συντάσσεται από συμβολαιογράφο. Είναι μία συλλογική συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας που ρυθμίζει την λειτουργία της πολυκατοικίας. Απαιτείται επομένως συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών. Γίνεται και με δικαστική απόφαση μετά από παρουσία της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών στο δικαστήριο. Το κόστος διαφοροποιείται κατά περίπτωση, και είναι αποτέλεσμα συμφωνίας με τον εκάστοτε συμβολαιογράφο, καθώς και με τον εκάστοτε δικηγόρο που θα αναλάβει την όλη διαδικασία και τον συντονισμό αυτής.

Ο ένοικος που θα διοργανώσει το πάρτι θα πρέπει να ενημερώσει άμεσα τους υπόλοιπους ενοίκους για την ημέρα και ώρα που θα λάβει χώρα το πάρτι με μία ευγενική ανακοίνωση στην είσοδο της πολυκατοικίας ή στο ασανσέρ για να αποφύγει τυχόν παρατηρήσεις ή συστάσεις από την αστυνομία. Από εκεί και πέρα είναι στην ευχέρεια του καθενός αν θα δείξει κατανόηση ή όχι.

Αρχικά σαν πρώτο μέτρο μπορείτε να απευθυνθείτε με ευγενικό και φιλικό τρόπο στον γείτονα που δημιουργεί το πρόβλημα. Επίσης μπορείτε να ζητήσετε από τον γείτονα να του κάνει σύσταση. Τέλος αν όλες οι προσπάθειες αποτύχουν και η φασαρία συνεχίζεται, μπορείτε να καλέσετε την αστυνομία καθώς η διατάραξη της κοινής ησυχίας συνιστά ποινικό αδίκημα.

Κανονικά απαγορεύεται. Σε μία έκτακτη περίσταση , όπως σε περίπτωση φωτιάς ή σεισμού, η κύρια είσοδος της πολυκατοικίας πρέπει να ανοίγει εύκολα και γρήγορα. Συνεπώς ενδεχομένως το κλείδωμα της κεντρικής πόρτας εισόδου της πολυκατοικίας μπορεί να θεωρηθεί ακόμα και επικίνδυνο στο μέτρο που δεν επιτρέπει το άνοιγμα αυτής προς την κατεύθυνση διαφυγής χωρίς τη χρησιμοποίηση κλειδιού.
Είναι βέβαια ζήτημα συμφωνίας των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας εάν για λόγους ασφαλείας επιθυμούν να κλειδώνουν τα βράδια την πόρτα της εισόδου της πολυκατοικίας.

Θα πρέπει να υπάρχει κάποιο έγγραφο αποκλειστικής χρήσης. Το άτομο που διαθέτει το έγγραφο αυτό και μπορεί να αποδείξει ότι η θέση πάρκινγκ του ανήκει και έχει δικαίωμα χρήσης μόνο αυτός. Σε περίπτωση παραβίασης λοιπόν του δικαιώματος αυτού έχει δικαίωμα να προσφύγει ο δικαιούχος κατά του προσβάλλοντος δικαστικά.

Ο κάθε ένοικος έχει δικαίωμα χρήσης των κοινόχρηστων χώρων εφόσον δεν επηρεάζεται η ασφάλειά τους και δεν παραβλάπτεται η χρήση των λοιπών συνιδιοκτητών.

Η στάθμευση των ποδηλάτων εντός της πολυκατοικίας όπως π.χ. η σκάλα αποτελεί κοινόχρηστο χώρο, ενδέχεται να θεωρηθεί παρεμπόδιση της ελεύθερης χρήσης του κοινόχρηστου χώρου. Επιπλέον δημιουργεί και ζητήματα ασφάλειας σε περίπτωση έκτακτης ανάγκης.

Κοινόχρηστοι είναι οι χώροι που ανήκουν σε όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας και στους οποίους επιτρέπεται η πρόσβαση, από όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας. Ο κανονισμός της πολυκατοικίας αναφέρεται ποιοι είναι οι κοινόχρηστοι χώροι της πολυκατοικίας.

Σε περίπτωση άρνησης άμεσης πληρωμής κάποιου συνιδιοκτήτη της δαπάνης επισκευής η πολυκατοικία δύναται να αξιώσει δικαστικά την καταβολή του με άσκηση αγωγής

Η εγκατάσταση καμερών σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικίας για την ασφάλεια των χώρων αυτών και των προσώπων που διέρχονται από αυτούς επιτρέπεται μόνο από το όργανο που είναι αρμόδιο για τη διαχείριση της πολυκατοικίας. Η Αρχή Προστασίας Προσωπικών Δεδομένων έχει κρίνει στο παρελθόν (βλ. απόφαση 95/2015) ότι σε περιπτώσεις πολυκατοικιών και συγκροτημάτων κατοικιών, υπεύθυνος επεξεργασίας μπορεί να είναι μόνο η ένωση προσώπων των συνιδιοκτητών, η οποία λειτουργεί μέσω της Γ.Σ. των συνιδιοκτητών και του οικείου κανονισμού, όταν υπάρχει τέτοιος. Οι κάμερες του συστήματος βιντεοεπιτήρησης δεν επιτρέπεται να ελέγχουν την πρόσβαση στα κατ’ ιδίαν διαμερίσματα ενώ τα δεδομένα πρέπει να διατηρούνται το πολύ έως σαράντα οκτώ (48) ώρες (βλ. άρθρο 15 της Οδηγίας 1/2011). Σύμφωνα με την οδηγία 1/2011 απαιτείται απόφαση του οργάνου που είναι αρμόδιο για τη διαχείριση της πολυκατοικίας (π.χ. Γενική Συνέλευση ιδιοκτητών, όπως αυτή ορίζεται στον κανονισμό της πολυκατοικίας, με ποσοστά ανά ιδιοκτησία κ.λπ.) (βλ. άρθρο 15 της Οδηγίας 1/2011). Αν ο κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει ήδη την εγκατάσταση του συστήματος βιντεοεπιτήρησης, τότε απλά ακολουθείται ό,τι ορίζεται στον κανονισμό, χωρίς να απαιτείται απόφαση της Γ.Σ. Αν δεν προβλέπεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας η εγκατάσταση, απαιτείται συν απόφαση των 2/3 των ενοίκων. Αυτό σημαίνει ότι οι ένοικοι θα εκφράσουν γνώμη μόνο για το αν επιθυμούν ή όχι τη λειτουργία του συστήματος βιντεοεπιτήρησης. Επισημαίνεται ότι για τη λήψη της απόφασης αυτής σε κάθε (κατοικημένο) διαμέρισμα αναλογεί μία ψήφος. Μόνο κατόπιν της θετικής γνώμης των ενοίκων, δίνεται η δυνατότητα στη Γ.Σ. της πολυκατοικίας να αποφασίσει για την εγκατάσταση. Σε κάθε περίπτωση η εφαρμογή του GDPR έχει αλλάξει κάπως τα δεδομένα, υπό την έννοια ότι παρά το «νόμιμο» της εγκατάστασης, μπορεί κάποιος να προσφύγει στην ΑΠΔΠΧ επειδή θεωρεί ότι «προσβάλλονται τα δεδομένα του», η δε Αρχή να κρίνει κατά περίπτωση και αφού προβεί σε στάθμιση των αντικρουόμενων δικαιωμάτων.

Η Αστυνομική Διάταξη: 6/1996 . Υπ΄αριθ. 1023/2/37 – κε/1996 (ΦΕΚ Β-1028/12-11-1996) ορίζει ότι:

Απαγορεύεται το άπλωμα κλινοσκεπασμάτων και συναφών ειδών σε δημόσιους και ιδιωτικούς χώρους, εκτός από τους εσωτερικούς χώρους των εξωστών και τις ταράτσες των οικοδομών.

Απαγορεύεται το τίναγμα ειδών ιματισμού, κλινοσκεπασμάτων και συναφών ειδών σε δημόσιους χώρους και από τις θύρες, τα παράθυρα, τους εξώστες των οικιών και από τις άλλες προεξοχές και τις ταράτσες των οικοδομών. Κατ’ εξαίρεση, επιτρέπεται τούτο κατά τις ώρες 7.30′ έως 8.30′ κατά το χρονικό διάστημα από την 1η Οκτωβρίου έως την 31 Μαρτίου και κατά τις ώρες 7.00′ έως 8.00΄ κατά το χρονικό διάστημα από την 1η Απριλίου έως την 30η Σεπτεμβρίου. Ειδικότερα, ο καθαρισμός των ταπήτων, στρωμάτων και συναφών ειδών, με ραβδισμό, επιτρέπεται μόνο στις αυλές και στις ταράτσες των οικιών και εκτός των ωρών κοινής ησυχίας.

Αν υπάρχει κανονισμός στην πολυκατοικία, πρέπει να ακολουθείται. Διαφορετικά, επειδή δεν προβλέπεται από τη νομοθεσία, καλό θα ήταν να φροντίζουμε για την ομοιομορφία στην εξωτερική όψη της πολυκατοικίας.

Σύμφωνα με την Αστυνομική διάταξη : 7/1997, υπ΄αριθμ. 1023/2/37-μγ-1997- ΦΕΚ -Β- 90/11-2-1997 άρθρο 1,

Η τοποθέτηση γλαστρών, κλιματιστικών μηχανημάτων και άλλων αντικειμένων σε παράθυρα, εξώστες, ταράτσες και άλλες εξωτερικές επιφάνειες κτηρίων, πρέπει να γίνεται κατά τέτοιο τρόπο, ώστε να αποκλείεται κάθε κίνδυνος πτώσης τους. Η τοποθέτηση αντικειμένων επάνω ή στο εξωτερικό μέρος των κιγκλιδωμάτων απαγορεύεται.

Κατά το πότισμα λουλουδιών και φυτών στους εξώστες, στις ταράτσες ή στα παράθυρα πρέπει να λαμβάνονται τα κατάλληλα μέτρα, ώστε να αποκλείεται η πτώση ή διαρροή ύδατος σε κοινόχρηστους χώρους ή ιδιωτικούς χώρους που ανήκουν σε τρίτους.

Ομοίως, πρέπει να λαμβάνονται τα κατάλληλα μέτρα, ώστε να αποκλείεται η πτώση ή διαρροή ύδατος από κλιματιστικά μηχανήματα ή υδροσωλήνες στους χώρους που αναφέρονται στην προηγούμενη παράγραφο.

Ιδανική λύση είναι να γίνει εκ νέου μηχανολογική μελέτη κατασκευής της πολυκατοικίας τον μηχανολόγο μηχανικό που εξ αρχής να είχε αναλάβει την πολυκατοικία. Ο νόμος ορίζει ότι μια διαφορετική συμφωνία για την κατανομή δαπανών μπορεί να έχει την μορφή απλής απόφασης συνέλευση που όμως θα γίνει αποδεκτή και θα υπογραφεί απ’ ΟΛΟΥΣ τους συνιδιοκτήτες. Για να έχετε όμως το κεφάλι σας ήσυχο, καλό είναι να γίνει συμβολαιογραφικό έγγραφο, το οποίο επίσης θα υπογράψουν όλοι και θα μεταγραφεί. Έτσι θα λυθούν όλα τα προβλήματα, με την προϋπόθεση βέβαια ότι η μελέτη αυτή θα εφαρμόζετε στο εξής από τον διαχειριστή. Αν φυσικά κάποιοι «ευνοημένοι» αρνούνται την λύση αυτή μπορείτε με αγωγή σας είτε ομαδικά είτε ατομικά να ζητήσετε από το αρμόδιο δικαστήριο να τους αναγκάσει. Στην περίπτωση αυτή βέβαια θα ανακύψουν και τα ζητήματα της καταπάτησης του οικοδομικού κανονισμού κ.λπ.

Ο κανονισμός της πολυκατοικίας πρέπει να αναφέρει το καθεστώς που διέπει την ταράτσα (δώμα) της πολυκατοικίας. Η ταράτσα συνήθως ανήκει σε όλους. Μπορεί όμως δικαίωμα χρήσης να έχει μόνο ένας ή ορισμένοι ιδιοκτήτες. Το θέμα αυτό μπορεί να λυθεί με απόφαση της γενικής συνέλευσης της πολυκατοικίας, με γνώμονα το κοινό συμφέρον.