Blog

Το τοπίο γύρω από την πιστοποίηση και την απογραφή ανελκυστήρων άλλαξε σημαντικά τους τελευταίους μήνες. Αν είστε ιδιοκτήτης ή διαχειριστής πολυκατοικίας με ανελκυστήρα στη Θεσσαλονίκη, να τι πρέπει να γνωρίζετε σήμερα.

Ψηφιακό Μητρώο Ανελκυστήρων — Η Προθεσμία Έληξε

Με Κοινή Υπουργική Απόφαση των υπουργών Ανάπτυξης (Τάκης Θεοδωρικάκος) και Ψηφιακής Διακυβέρνησης (Δημήτρης Παπαστεργίου), δόθηκε τελευταία παράταση για την υποχρεωτική απογραφή όλων των ανελκυστήρων στο ψηφιακό Μητρώο (elevator.mindev.gov.gr) έως τις 30 Ιουνίου 2026.

Η προθεσμία αυτή έχει πλέον λήξει. Αν η πολυκατοικία σας δεν έχει ολοκληρώσει την απογραφή, βρίσκεστε σε καθεστώς εκπρόθεσμης δήλωσης και εκτίθεστε σε πρόστιμα.

Τι Είναι το Ψηφιακό Μητρώο και Τι Χρειάζεται

Κάθε ανελκυστήρας που απογράφεται αποκτά Μοναδικό Κωδικό Ανελκυστήρα (UUID). Η απογραφή αφορά όλους τους ανελκυστήρες, ανεξαρτήτως ηλικίας ή κατάστασης — ακόμα και αυτούς που δεν λειτουργούν ή είναι παλιοί. Αυτό αιφνιδιάζει πολλούς ιδιοκτήτες που θεωρούσαν ότι ένας ανενεργός ανελκυστήρας δεν τους αφορά.

Πρόστιμα για Μη Συμμόρφωση

Τα πρόστιμα για αποκλειστικά απογραφικές υποχρεώσεις φτάνουν έως 5.000 €, ενώ για λειτουργικά/ασφαλείας ζητήματα ισχύουν τα παλαιότερα πρόστιμα:

• 1.500 € για μη ανανέωση ή έκδοση πιστοποιητικού
• 6.000 € – 9.000 € για παράνομη ηλεκτροδότηση ανελκυστήρα
• 15.000 € – 60.000 € σε περίπτωση παραβίασης σφραγίδων ή ατυχήματος λόγω αυθαίρετης λειτουργίας
• Σφράγιση ανελκυστήρα σε ακραίες περιπτώσεις

Τα Βήματα Πιστοποίησης (Παραμένουν σε Ισχύ)

Ανεξάρτητα από την απογραφή, η περιοδική πιστοποίηση κάθε ανελκυστήρα παραμένει υποχρεωτική:

• Επιλογή Φορέα Ελέγχου — εξουσιοδοτημένος φορέας για έλεγχο και έκδοση πιστοποιητικού
• Τεχνικός Έλεγχος — γενική λειτουργία και σύνταξη έκθεσης με απαιτούμενες επισκευές
• Επισκευές — από το συνεργείο συντήρησης
• Υποβολή Αίτησης — στον αρμόδιο φορέα μετά την ολοκλήρωση επισκευών
• Τελικός Έλεγχος & Έκδοση Πιστοποιητικού — αυτοκόλλητο με ημερομηνία επόμενου ελέγχου στον θάλαμο

Ενδεικτικό Κόστος

• Αναβάθμιση παλιού ανελκυστήρα: 10.000 € – 25.000 € ανάλογα με κατάσταση και ηλικία
• Αρχική πιστοποίηση: 300 € – 500 €
• Ανανέωση πιστοποιητικού (κάθε 5 χρόνια): 150 € – 300 €

Νέα Νομοθεσία από Μάιο 2026

Από τις 30 Μαΐου 2026 ισχύει νέα Κοινή Υπουργική Απόφαση που ενσωματώνει την Ευρωπαϊκή Οδηγία (ΕΕ) 2024/2749, αναφορικά με πρωτόκολλα αξιολόγησης σε έκτακτες συνθήκες. Αφορά κυρίως νέες εγκαταστάσεις και φορείς ελέγχου, αλλά επηρεάζει και τις απαιτήσεις σήμανσης νέων ανελκυστήρων.

Τι Κάνω αν Δεν Έχω Απογράψει τον Ανελκυστήρα μου;

Η απογραφή μπορεί να γίνει και εκπρόθεσμα — απλώς ενέχει πρόστιμο. Η διαδικασία γίνεται μέσω της πλατφόρμας elevator.mindev.gov.gr από τον ιδιοκτήτη, τον διαχειριστή ή τον συντηρητή του ανελκυστήρα.

Στην ATLAS Κοινόχρηστα αναλαμβάνουμε την πλήρη τεχνική κάλυψη και διαχείριση της πολυκατοικίας σας — συμπεριλαμβανομένης της παρακολούθησης υποχρεώσεων όπως η απογραφή και πιστοποίηση ανελκυστήρα. Επικοινωνήστε μαζί μας στο 2310277800 για να σας καθοδηγήσουμε.

ΦΕΚ Τεύχος Β 7046/20.12.2024

Τα κοινόχρηστα είναι ένα από τα πιο συνηθισμένα σημεία τριβής μεταξύ ενοίκων και ιδιοκτητών σε κάθε πολυκατοικία. Πόσο πρέπει να πληρώνει το κάθε διαμέρισμα; Πώς μοιράζεται το πετρέλαιο; Τι γίνεται με τα κενά διαμερίσματα ή τον ένοικο που αρνείται να πληρώσει; Σε αυτόν τον οδηγό απαντάμε σε όλα αυτά τα ερωτήματα με σαφήνεια και ακρίβεια.

Τι Είναι τα Κοινόχρηστα;

Τα κοινόχρηστα είναι οι μηνιαίες δαπάνες για τη συντήρηση και λειτουργία των κοινόχρηστων χώρων και εγκαταστάσεων μιας πολυκατοικίας. Περιλαμβάνουν τυπικά:

• Ρεύμα κοινόχρηστων χώρων (φωτισμός κλιμακοστασίου, είσοδος, πυλωτή)
• Συντήρηση ανελκυστήρα
• Θέρμανση (πετρέλαιο ή φυσικό αέριο)
• Αμοιβή διαχειριστή ή εταιρείας διαχείρισης
• Καθαρισμός κοινόχρηστων χώρων
• Απολυμάνσεις και συντήρηση
• Αποθεματικό έκτακτης ανάγκης

Πώς Υπολογίζονται: Τα Χιλιοστά Συμμετοχής

Ο βασικός μηχανισμός υπολογισμού κοινοχρήστων στην Ελλάδα στηρίζεται στα χιλιοστά (‰) — έναν αριθμό που αντιπροσωπεύει το ποσοστό συμμετοχής κάθε διαμερίσματος στις κοινές δαπάνες. Το άθροισμα των χιλιοστών όλων των διαμερισμάτων ισούται πάντα με 1.000, σύμφωνα με τον Ν. 3741/1929 για την οριζόντια ιδιοκτησία.

Τα χιλιοστά κάθε διαμερίσματος καθορίζονται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας και υπολογίζονται βάσει:

• Των τετραγωνικών μέτρων του διαμερίσματος
• Του ορόφου (συνήθως ανώτεροι όροφοι έχουν μικρότερα χιλιοστά λόγω μεγαλύτερης απόστασης από την είσοδο)
• Της θέσης μέσα στο κτίριο
• Τυχόν άλλων παραγόντων που ορίζει ο κανονισμός

Παράδειγμα Υπολογισμού

Έστω ότι το διαμέρισμά σας έχει 120 χιλιοστά (από τα 1.000 συνολικά της πολυκατοικίας) και τα μηνιαία κοινόχρηστα ανέρχονται σε 800 €:

Συμμετοχή = (120 / 1.000) × 800 € = 96 €

Αυτό σημαίνει ότι ο συγκεκριμένος ιδιοκτήτης/ένοικος πληρώνει 96 € το μήνα για τα κοινόχρηστα.

Ποιος Πληρώνει τι: Ιδιοκτήτης ή Ενοικιαστής;

Αυτό είναι ένα από τα πιο συχνά ερωτήματα. Ο γενικός κανόνας είναι:

Ο ενοικιαστής πληρώνει τις δαπάνες που αφορούν την καθημερινή χρήση των κοινόχρηστων χώρων:

• Ρεύμα, νερό, καθαρισμός, απολυμάνσεις
• Τακτική συντήρηση ανελκυστήρα
• Θέρμανση

Ο ιδιοκτήτης επιβαρύνεται με τις πάγιες και κεφαλαιουχικές δαπάνες:

• Αντικατάσταση ή ολική αναβάθμιση ανελκυστήρα
• Επισκευές στον φέροντα οργανισμό
• Ασφάλιστρα κτιρίου

Σε περίπτωση αμφιβολίας, το κριτήριο είναι απλό: αν η δαπάνη αφορά τη χρήση, πληρώνει ο ενοικιαστής. Αν αφορά την αξία του κτιρίου, πληρώνει ο ιδιοκτήτης.

Θέρμανση: Μετρητές ή Χιλιοστά;

Η κατανομή των δαπανών θέρμανσης γίνεται με έναν από τους δύο τρόπους, ανάλογα με τον κανονισμό της πολυκατοικίας:

Με μετρητές κατανάλωσης (θερμιδομετρητές): Κάθε διαμέρισμα πληρώνει αναλογικά με την ποσότητα που καταναλώνει. Είναι ο πιο δίκαιος τρόπος και ευνοεί τους ενοίκους που κλείνουν τη θέρμανση όταν λείπουν.

Με βάση τα χιλιοστά θέρμανσης: Το συνολικό κόστος κατανέμεται σύμφωνα με τον κανονισμό, ανεξάρτητα από την πραγματική κατανάλωση. Απλούστερος τρόπος αλλά λιγότερο δίκαιος.

Τι Γίνεται με τα Κενά Διαμερίσματα;

Ένα πολύ συχνό ερώτημα: αν το διαμέρισμα είναι άδειο, εξακολουθεί να χρεώνεται κοινόχρηστα;

Ναι. Ο ιδιοκτήτης παραμένει υπεύθυνος για την πληρωμή κοινοχρήστων ακόμα και αν το διαμέρισμα δεν κατοικείται. Εξαίρεση μπορεί να υπάρχει μόνο αν ο κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει ρητά μειωμένη συμμετοχή για κενά διαμερίσματα σε συγκεκριμένες κατηγορίες δαπανών (π.χ. θέρμανση).

Τι Γίνεται αν ένας Γείτονας Αρνείται να Πληρώσει;

Η μη καταβολή κοινοχρήστων αποτελεί παραβίαση τόσο του κανονισμού της πολυκατοικίας όσο και της κείμενης νομοθεσίας. Τα βήματα που ακολουθούνται συνήθως είναι:

• Εξώδικη όχληση από τον διαχειριστή ή την εταιρεία διαχείρισης
• Συνέλευση των ιδιοκτητών για λήψη απόφασης και εξουσιοδότηση νομικής ενέργειας
• Διαταγή πληρωμής μέσω δικαστηρίου — γρήγορη και αποτελεσματική διαδικασία

Μια επαγγελματική εταιρεία διαχείρισης αναλαμβάνει αυτή τη διαδικασία εξ ολοκλήρου, προστατεύοντας το αποθεματικό και την αρμονία του κτιρίου.

Γιατί να Αναθέσετε τη Διαχείριση σε Επαγγελματία;

Ο υπολογισμός κοινοχρήστων φαίνεται απλός στη θεωρία, αλλά στην πράξη απαιτεί:

• Ακριβή καταγραφή όλων των δαπανών με νόμιμα παραστατικά
• Σωστή εφαρμογή χιλιοστών ανά κατηγορία δαπάνης (θέρμανση, κοινόχρηστο ρεύμα, συντήρηση)
• Έκδοση αναλυτικών ειδοποιητηρίων για κάθε διαμέρισμα
• Διαχείριση εισπράξεων και εξοφλήσεων λογαριασμών
• Νομική κάλυψη σε περίπτωση αδυναμίας πληρωμής

Στην ATLAS Κοινόχρηστα αναλαμβάνουμε την πλήρη διαχείριση πολυκατοικιών στη Θεσσαλονίκη, από την έκδοση κοινοχρήστων και την είσπραξη, μέχρι την τεχνική κάλυψη και τον καθαρισμό. Με online πληρωμές μέσω ΔΙΑΣ, αναλυτικά ειδοποιητήρια και 100% διαφανείς διαδικασίες.

Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)

Μπορεί ο διαχειριστής να αλλάξει μόνος του τα χιλιοστά;

Όχι. Τα χιλιοστά ορίζονται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας και η αλλαγή τους απαιτεί ομόφωνη ή ειδική πλειοψηφία στη γενική συνέλευση των ιδιοκτητών, ανάλογα με τον κανονισμό.

Μπορώ να αρνηθώ να πληρώσω κοινόχρηστα αν διαφωνώ με κάποια δαπάνη;

Όχι μονομερώς. Η σωστή οδός είναι να θέσετε το θέμα στη γενική συνέλευση. Η αυθαίρετη άρνηση πληρωμής μπορεί να οδηγήσει σε νομικές συνέπειες εις βάρος σας.

Πρέπει να υπάρχουν αποδείξεις για κάθε δαπάνη;

Ναι. Κάθε έξοδο πρέπει να συνοδεύεται από νόμιμο παραστατικό (τιμολόγιο ή απόδειξη). Οι ιδιοκτήτες έχουν δικαίωμα να ζητήσουν αντίγραφα όλων των παραστατικών.

Πόσο κοστίζουν κατά μέσο όρο τα κοινόχρηστα στη Θεσσαλονίκη;

Εξαρτάται από το μέγεθος και τον τύπο του κτιρίου, τις εγκαταστάσεις (ανελκυστήρας, θέρμανση), και το είδος της διαχείρισης. Ένα τυπικό διαμέρισμα 80–100 τ.μ. σε πολυκατοικία με ανελκυστήρα στη Θεσσαλονίκη πληρώνει συνήθως 40–120 € το μήνα εκτός θέρμανσης, ανάλογα με τις παροχές.

Πώς μπορώ να ελέγξω αν ο υπολογισμός των κοινοχρήστων είναι σωστός;

Ζητήστε από τον διαχειριστή αναλυτική κατάσταση δαπανών με τα αντίστοιχα παραστατικά. Αν δεν υπάρχει διαφάνεια ή η κατάσταση δεν είναι κατανοητή, ήρθε η ώρα να αξιολογήσετε εναλλακτική λύση διαχείρισης.

Αν διαχειρίζεστε ή μένετε σε πολυκατοικία, τα επόμενα χρόνια θα φέρουν μια από τις πιο σημαντικές νομοθετικές αλλαγές στην ιστορία της ελληνικής οροφοκτησίας. Το θεσμικό πλαίσιο που ρυθμίζει τις πολυκατοικίες βασίζεται ακόμα σε νόμο του 1929 — μια εποχή που η Ελλάδα είχε ελάχιστα διώροφα κτίρια και καμία σχέση με τη σημερινή πραγματικότητα των χιλιάδων πολυόροφων οικοδομών. Αυτό αλλάζει.