Αν διαχειρίζεστε ή μένετε σε πολυκατοικία, τα επόμενα χρόνια θα φέρουν μια από τις πιο σημαντικές νομοθετικές αλλαγές στην ιστορία της ελληνικής οροφοκτησίας. Το θεσμικό πλαίσιο που ρυθμίζει τις πολυκατοικίες βασίζεται ακόμα σε νόμο του 1929 — μια εποχή που η Ελλάδα είχε ελάχιστα διώροφα κτίρια και καμία σχέση με τη σημερινή πραγματικότητα των χιλιάδων πολυόροφων οικοδομών. Αυτό αλλάζει.

Μια μεταρρύθμιση 97 ετών

Το υπουργείο Δικαιοσύνης έχει συστήσει ειδική 13μελή επιτροπή που εργάζεται πάνω σε πλήρη αναθεώρηση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος πολυκατοικιών, με στόχο ένα πλαίσιο που θα ανταποκρίνεται στη σημερινή πραγματικότητα: κατάτμηση και συνένωση διαμερισμάτων, βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, ενεργειακές αναβαθμίσεις και σύγχρονες υποδομές. Η νομοπαρασκευαστική επιτροπή αναμένεται να έχει ολοκληρώσει το έργο της έως το φθινόπωρο του 2026, αξιοποιώντας τη νομολογία που έχει συσσωρευτεί από χιλιάδες δικαστικές αποφάσεις τις τελευταίες δεκαετίες.

Στο επίκεντρο του νέου πλαισίου βρίσκονται και οι διαδικασίες λήψης αποφάσεων μέσα στην πολυκατοικία — ένα από τα πιο συχνά σημεία τριβής ανάμεσα σε συνιδιοκτήτες.

Πιο εύκολη εγκατάσταση φωτοβολταϊκών και φορτιστών ηλεκτρικών οχημάτων

Μία από τις πιο πρακτικές αλλαγές αφορά τις ενεργειακές αναβαθμίσεις. Το νέο πλαίσιο προβλέπει διευκόλυνση για την εγκατάσταση φωτοβολταϊκών συστημάτων, αντλιών θερμότητας και σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων στους κοινόχρηστους χώρους — ακόμα και σε περιπτώσεις όπου ο υπάρχων κανονισμός της πολυκατοικίας δεν προβλέπει κάτι τέτοιο ρητά. Παράλληλα, ανοίγει ο δρόμος για συνένωση ή κατάτμηση οριζόντιων ιδιοκτησιών με μεγαλύτερη ευελιξία απ’ ό,τι σήμερα.

Για ιδιοκτήτες που σκέφτονται ενεργειακή αναβάθμιση του κτιρίου τους, αυτό σημαίνει λιγότερα γραφειοκρατικά εμπόδια και λιγότερες πιθανότητες μια μεμονωμένη αντίρρηση να μπλοκάρει ολόκληρο το έργο.

Αυστηρότεροι κανόνες πυρασφάλειας και ενεργειακής απόδοσης ήδη σε ισχύ

Ενώ η μεγάλη μεταρρύθμιση του ιδιοκτησιακού βρίσκεται ακόμα υπό διαβούλευση, ο Νέος Κτιριοδομικός Κανονισμός έχει ήδη τροποποιηθεί και οι αλλαγές ισχύουν από τον Δεκέμβριο του 2025. Οι νέες διατάξεις αφορούν τρεις βασικούς άξονες:

• Πυροπροστασία και προσβασιμότητα: Αυστηρότερο γενικό πλαίσιο, με παραπομπή στους ειδικούς κανονισμούς πυροπροστασίας κτιρίων και στις προδιαγραφές εξυπηρέτησης ατόμων με αναπηρία.
• Ενεργειακή απόδοση: Επικαιροποιημένη αναφορά στον Κανονισμό Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (ΚΕΝΑΚ), με υποχρέωση υποβολής όλων των ηλεκτρομηχανολογικών μελετών που απαιτούνται για τη Μελέτη Ενεργειακής Απόδοσης.
• Υδραυλικές εγκαταστάσεις: Τεχνικές βελτιώσεις και διορθώσεις στις προδιαγραφές εσωτερικών εγκαταστάσεων.

Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι κάθε ανακαίνιση, αλλαγή χρήσης ή τεχνική παρέμβαση σε κοινόχρηστους χώρους θα πρέπει πλέον να σχεδιάζεται με μεγαλύτερη τεκμηρίωση και πιθανόν αυξημένο κόστος μελέτης — κάτι που τελικά επηρεάζει και τα κοινόχρηστα έξοδα των παλαιότερων κτιρίων.

Τι σημαίνει αυτό για εσάς ως ιδιοκτήτη ή διαχειριστή

Οι αλλαγές αυτές δεν είναι απλώς νομικές λεπτομέρειες — μεταφράζονται σε πραγματικές αποφάσεις που θα κληθείτε να πάρετε τους επόμενους μήνες: αν συμφέρει η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών στην ταράτσα, πώς κατανέμονται δίκαια τα έξοδα μιας ενεργειακής αναβάθμισης, ή πώς προσαρμόζεται ο κανονισμός της πολυκατοικίας σας στις νέες δυνατότητες.

Σε αυτό το μεταβατικό τοπίο, η σωστή, έγκαιρη και διαφανής ενημέρωση των συνιδιοκτητών είναι πιο σημαντική από ποτέ. Στην ATLAS Κοινόχρηστα παρακολουθούμε στενά κάθε εξέλιξη στη νομοθεσία, ώστε οι πολυκατοικίες που εξυπηρετούμε — στη Θέρμη και σε όλη τη Θεσσαλονίκη — να είναι πάντα ένα βήμα μπροστά, με σωστή κατανομή δαπανών και πλήρη συμμόρφωση με το ισχύον πλαίσιο.

Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Για εξειδικευμένη καθοδήγηση σχετικά με την πολυκατοικία σας, επικοινωνήστε μαζί μας.